Pour déterminer si les parties ont conclu un contrat (en l’occurrence de bail), le tribunal doit d’abord rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). L’appréciation de ces indices concrets par le tribunal relève du fait. Ainsi, ces constatations lient en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) (consid. 6.1.2).

Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, il doit interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Il s’agit d’une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 6.1.2).

Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, le tribunal n’est pas lié par les expressions ou dénominations inexactes dont les parties ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Dans cette dernière hypothèse, on parle de simulation. Le contrat simulé est nul, tandis que le contrat dissimulé est valable si les dispositions légales auxquelles il est soumis quant à sa forme et à son contenu ont été observées (consid. 6.2.1).

Un bail est valable même lorsque le locataire n’a pas l’intention d’utiliser lui-même l’appartement, à moins que les parties n’aient convenu du contraire et prévu que le locataire doit habiter personnellement l’appartement, en d’autres termes aient exclu la sous-location (consid. 6.3).