Aux termes de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu’à condition que cela ressorte d’une convention particulière avec le bailleur (consid. 3.1.1). Cette disposition concrétise la règle de l’art. 18 CO, selon laquelle l’interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s’applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (consid. 3.1.2).

La preuve d’un fait contesté n’est rapportée au regard de l’art. 8 CC que si le juge a acquis la conviction de l’existence de ce fait. Une certitude absolue n’est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux. Le Tribunal fédéral contrôle librement si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve, mais il ne revoit que sous l’angle de l’arbitraire la question de savoir si le degré requis est atteint dans le cas concret (consid. 3.1.3).

En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat (consid. 4.1.2). Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés (consid. 4.1.3).