Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (consid. 4.1), sous réserve des règles de la bonne foi. Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n’est pas contraire à la bonne foi, à moins qu’il ne soit pas réel et ne constitue qu’un prétexte. Si les locaux doivent subir un changement d’affectation, il convient d’examiner si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé (consid. 4.2).

Dans les litiges portant sur la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer, le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC cum 247 al. 2 let. a et 243 al. 2 let. c CPC). En première instance, le début des délibérations suit en principe immédiatement les plaidoiries finales (sauf si le tribunal fixe encore aux parties un délai au terme duquel la cause sera gardée à juger, auquel cas les délibérations ne débutent qu’à l’échéance de ce délai) (consid. 6.1).

Lorsque le locataire demande la prolongation du bail, le tribunal apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Il doit peser les intérêts en présence et prendre en considération tous les éléments du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (consid. 7.1).