Lorsqu’un canton a rendu la formule officielle obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), celle-ci doit être remise au locataire lors de la conclusion du bail ou au plus tard au moment où il prend possession de la chose louée (consid. 4.1).

Si la formule officielle est obligatoire mais qu’elle fait défaut, ou que la hausse du loyer n’est pas motivée, le loyer initial est nul (consid. 4.2). Le locataire peut alors ouvrir action pour demander la fixation du loyer initial et la restitution du trop-perçu (cumul d’actions selon l’art. 90 CPC) (consid. 4.3).

Tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours invoquer la nullité du loyer en raison de l’absence de la formule officielle ou du fait que celle-ci n’évoque pas le motif de la hausse de loyer – le locataire peut ainsi obtenir la fixation du montant des loyers futurs, indépendamment d’une éventuelle prescription du remboursement des loyers indûment payés. L’abus de droit est toutefois réservé (consid. 4.4), car il ne mérite aucune protection juridique (art. 2 al. 2 CC) ; il s’analyse selon les circonstances du cas d’espèce (consid. 5.1).

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral confirme le constat auquel sont parvenues les instances précédentes, à savoir que le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial (consid. 5.3.2).