Le congé donné par le bailleur est notamment annulable dans les cas mentionnés à l’art. 271a al. 1 CO, en particulier pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (let. d) ou dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire (let. e ch. 4) (consid. 3.1). Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables dans certaines hypothèses, par exemple lorsque le congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO) ou pour de justes motifs (art. 266g CO) (consid. 3.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient que le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. Dans la mesure où la bailleresse n’a pas communiqué de protestation écrite à la locataire, elle ne peut pas non plus se prévaloir de l’art. 257f al. 3 CO (consid. 3.3.2).

La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile (consid. 3.3.2).