L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat en cas de violation de son devoir de diligence par le locataire. Cette disposition s’applique également si le locataire fait un usage de la chose qui viole des stipulations du contrat. Pour déterminer l’usage convenu de chose louée, il convient de se référer au libellé du bail et de ses annexes et, si nécessaire, se rapporter aux règles régissant l’interprétation des contrats (consid. 3.2.1).

Selon le Tribunal fédéral, l’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. L’hébergement de familiers concerne diverses situations, par exemple celles où (i) le locataire vit avec son conjoint, son partenaire ou son concubin et qu’ils se partagent le loyer, (ii) le locataire n’occupe plus lui-même l’appartement, mais le laisse à la disposition de son époux dont il vit séparé ou (iii) le locataire remet entièrement l’usage de la chose louée à son enfant envers lequel il a une obligation d’entretien en vertu des art. 276 al. 1 et 277 al. 2 CC (consid. 3.2.3).

Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille : celle-ci s’est installée chez son père avec son mari et ses deux enfants, a convenu avec son père de la répartition des chambres et a accepté de prendre en charge les deux tiers du loyer. De ce fait, un contrat visant à occuper une partie du logement à titre onéreux a nécessairement été passé (consid. 3.4).

Si le locataire a sous-loué la chose sans demander l’autorisation du bailleur et que l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO pour s’opposer à la sous-location (motifs auxquels s’ajoute l’interdiction de l’abus de droit) est donné, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l’art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (consid. 4.2). Si la sous-location est totale (c’est-à-dire qu’elle porte sur l’entier de la chose louée), il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l’usage de la chose louée et qu’il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l’institution même de la sous-location (consid. 4.2.1). Ce raisonnement ne s’applique pas en cas de sous-location partielle, car le locataire réside toujours dans le bien (consid. 4.2.2).