Le droit à la preuve (qui découle notamment du droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst.), octroie le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le tribunal, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (consid. 3.1).

L’art. 257f al. 3 CO (résiliation avec effet immédiat) est applicable lorsque le locataire sous-loue l’appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l’art. 262 CO, c’est-à-dire (i) si le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO ou (ii) si le locataire s’est abstenu de demander au bailleur l’autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d’un motif valable au sens de l’art. 262 al. 2 CO pour s’opposer à la sous-location. L’art. 262 CO s’applique par analogie lorsque le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (consid. 4.1.2).

Le tribunal apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail au sens des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Pour ce faire, il doit prendre en compte tous les éléments du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (consid. 6.1).