Selon l’art. 269d CO, l’avis de majoration de loyer doit être transmis au moyen d’une formule agréée par le canton, sous peine de nullité (consid. 2.1). Au contraire, la conclusion d’un nouveau contrat de bail n’est soumise à aucune forme. En l’espèce, les parties ont combiné un contrat de bail et un contrat de travail, le loyer réduit étant une contre-prestation partielle des prestations de travail. Les parties n’avaient pas réglé le cas où la locataire resterait dans l’appartement malgré la fin de son contrat de travail. Il y a donc une lacune du contrat que les parties devaient combler. Par conséquent, une convention ultérieure concernant le loyer ne constitue pas une majoration du loyer existant, mais une fixation nouvelle du loyer, indépendante du loyer existant jusque-là. Par conséquent, l’utilisation de la formule officielle n’est pas nécessaire (consid. 2.4).

Lors du calcul de l’augmentation du loyer fondée sur celle des frais d’entretien (art. 269a lit. b CO et art. 12 al. 1 OBLF), la prise en compte de forfaits pour les frais d’entretien peut être admissible dans un cas particulier, du moment qu’elle n’entraîne pas une augmentation exagérée des coûts et qu’aucune autre méthode ne permet d’atteindre un résultat plus précis. Par contre, l’utilisation de montants forfaitaires sans tenir compte du cas particulier reste interdite (consid. 4.1-4.4).

Lorsqu’un nouveau propriétaire ne dispose pas des documents relatifs aux frais d’entretien pour la période précédant l’acquisition de l’objet loué, le calcul de l’augmentation des frais d’entretien fondée uniquement sur la période située entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer ne viole pas le droit fédéral (consid. 4.5).

La jurisprudence du Tribunal fédéral autorise la prise en compte d’un montant forfaitaire, lorsque le juge, sur la base des récapitulatifs de coûts qui lui sont soumis, parvient à la conclusion qu’en raison des circonstances particulières, un forfait correspond mieux au développement des coûts effectifs que ne le ferait une comparaison des coûts moyens (consid. 4.6).