Un congé est contraire à la bonne foi – et donc annulable (art. 271 al. 1 CO) – lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1.1).

En matière de résiliation signifiée en raison d’un projet de travaux sur l’objet loué, le congé est contraire à la bonne foi lorsque le bailleur n’a pas l’intention de procéder aux travaux annoncés, mais souhaite en réalité louer le bien à un nouveau locataire. En ce qui concerne la faisabilité du projet, le congé contrevient à la bonne foi lorsqu’un projet de rénovation est manifestement incompatible avec les dispositions de droit public applicables ou objectivement impossible, de sorte qu’il ne sera pas autorisé. Il doit être manifeste que l’autorisation pour les travaux envisagés sera refusée ; une probabilité non négligeable de rejet ne suffit pas (consid. 3.1.2).

L’octroi d’une prolongation de bail (art. 272 CO) a pour but de donner au locataire plus de temps pour la recherche d’un nouveau logement. Les efforts du locataire pour se reloger doivent être pris en compte dès la première prolongation ; celle-ci sera octroyée lorsque le tribunal peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé. En outre, des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement (consid. 4.1.2). Le tribunal dispose d’une grande marge de manœuvre pour décider du type et de la durée de la prolongation, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue (consid. 4.1.3).