L’art. 266g al. 1 CO consacre un droit de résiliation extraordinaire correspondant au principe général selon lequel les contrats de durée peuvent être résiliés de manière anticipée pour de justes motifs.

Ne peuvent constituer de justes motifs que les circonstances d’une gravité exceptionnelle, qui n’étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne sont pas la conséquence d’une faute de la partie qui s’en prévaut. Ces circonstances doivent être si graves qu’elles rendent la continuation du bail objectivement intolérable ; la perception subjective d’une situation intolérable, par la partie qui résilie, n’est pas déterminante.

A cet égard, le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité.

Le Tribunal fédéral rappelle encore qu’en règle générale, un congé pertinemment fondé sur l’art. 266g al. 1 CO ne peut guère se révéler contraire aux règles de la bonne foi. Cependant, la protection contre les congés abusifs n’est pas d’emblée ni par principe refusée au destinataire d’un pareil congé.

Il note aussi qu’élucider le motif d’un congé relève de la constatation des faits, question qu’il n’examine que sous l’angle restreint de l’arbitraire.