Lorsque le locataire conteste le loyer initial, l’admissibilité de celui-ci se contrôle à l’aide la méthode absolue, qui sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu’il doit supporter ou des prix du marché (consid. 4.1.1).

Si l’immeuble concerné est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction) (consid. 4.1.2).

Une fois le rendement brut de l’immeuble déterminé, ce résultat doit être ventilé appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation dans le choix du système de répartition ; si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (consid. 4.1.3).