Selon l’art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l’autorité précédente. Cette disposition vise les faux nova, c’est-à-dire les faits qui auraient déjà pu être apportés dans la procédure, mais qui ne l’ont pas été. Les vrais nova, à savoir les faits qui se sont produits après le moment où il était encore possible de présenter des faits nouveaux devant l’instance précédente, ne peuvent en principe pas être pris en considération devant le Tribunal fédéral (consid. 3.1).

Pour évaluer si un contrat a été conclu et quel est son contenu, les volontés réelles et concordantes des parties sont déterminantes. Si ces volontés ne peuvent pas être prouvées, les déclarations des parties doivent être interprétées de la manière dont elles pouvaient et devaient être comprises au vu de leur libellé, de leur contexte et de l’ensemble des circonstances (principe de la confiance) (consid. 4.1.1).

Selon l’art. 20 al. 1 CO, un contrat est nul s’il a pour objet une chose impossible. L’impossibilité au sens de cette disposition doit avoir existé dès le début : cela signifie que la prestation promise ne peut pas (et n’a jamais pu) être fournie pour des raisons de fait ou de droit. Si le contrat est nul, il est considéré comme n’ayant jamais déployé d’effets juridiques (ex tunc). La nullité ne doit pas être confondue avec les hypothèses où, en raison d’un manquement du débiteur, l’exécution du contrat est impossible ou imparfaite : ces situations sont régies par l’art. 97 al. 1 CO (consid. 4.1.2).

Selon le principe d’accession applicable en matière de droits réels (art. 642 al. 1 CC), le propriétaire acquiert originairement et par accession la propriété de tout ce qui est uni à sa chose de manière à devenir une partie intégrante de celle-ci, tandis que les droits réels qui portaient sur l’objet devenu partie intégrante s’éteignent sans réserve. Dans le contexte du bail à loyer, le Tribunal fédéral a reconnu au locataire un droit d’enlèvement fondé sur le droit des biens, appelé ius tollendi, lui permettant de s’approprier les aménagements qu’il a réalisés à la fin du contrat, pour autant que le bailleur ne verse pas d’indemnité en contrepartie. Le ius tollendi doit être exercé de son propre chef et avoir été exécuté avant la restitution de la chose, sous peine de déchéance (consid. 4.1.3).

Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué (consid. 4.1.4).