Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend notamment le droit, pour l’intéressé, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes. Toutefois, l’autorité peut renoncer à procéder à des mesures d’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu comprend également le droit de consulter le dossier, qui s’étend à toutes les pièces décisives et garantit que les parties puissent prendre connaissance des éléments fondant la décision et s’exprimer à leur sujet. En revanche, ce droit ne confère pas la faculté de prendre connaissance de documents purement internes (consid. 3.3.1).

Le droit d’être entendu implique aussi l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. Ce droit est violé si l’autorité omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 4.1).

La LDTR genevoise prévoit des restrictions au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 LDTR) ; est assimilé à un changement d’affectation le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LTDR) (consid. 5.1). En l’espèce, le Tribunal considère qu’il n’est pas arbitraire de retenir la qualification de « résidence meublée » en raison de la durée des locations (souvent inférieure ou égale à 31 jours), le prix de la location variable, l’absence de garantie loyer, l’absence d’avis de fixation du loyer obligatoire selon le droit cantonal genevois, la rédaction du contrat en anglais et l’absence de nom sur les boîtes aux lettres (consid. 5.3).

En vertu du principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire – ce qui signifie que les cantons ne peuvent pas intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Les cantons demeurent cependant libres d’édicter des mesures proportionnées destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif (consid. 6.1). Le changement d’affectation que la LDTR restreint vise précisément ce but. Il n’y a donc pas de violation de l’art. 49 Cst. (consid. 6.2). En outre, la LDTR poursuit un intérêt public important et constitue une base légale suffisante, de sorte qu’elle est conforme au droit fédéral, à la garantie de la propriété et à la liberté économique (consid. 9).