La lettre de l’art. 253a al. 1 CO suppose que la chose secondaire louée soit cédée par le bailleur au même locataire (identité des parties) et que l’usage de la chose secondaire soit lié à l’objet principal. La question de l’applicabilité de l’art. 253a al. 1 CO lorsque les parties ne sont pas exactement identiques mais que le locataire unique de la chose principale est locataire de la chose secondaire en compagnie d’un tiers, peut rester ouverte (c. 4.3 et 4.4).

Même lorsque le locataire d’une chose dont l’usage est cédé avec une habitation ou des locaux commerciaux et que, par conséquent, l’art. 253a al. 1 CO s’applique, cela ne signifie pas obligatoirement qu’il y ait un rapport contractuel unique impliquant que la résiliation séparée du contrat portant sur la chose secondaire soit illicite. Il faut se fonder sur les intérêts des parties en cause et sur les conventions qu’elles ont conclues. La volonté des parties déterminée sur la base des circonstances concrètes est déterminante, l’art. 253a al. 1 CO sert tout au plus de moyen d’interprétation (c. 4.4.1).

Indépendamment de l’identité des parties, la nullité d’une résiliation partielle ne peut être envisagée que si, selon la volonté et les intérêts des parties, le contrat de bail à loyer et le contrat de bail à ferme forment un tout indivisible. En l’espèce, l’instance précédente a constaté que le bail à loyer ne constituait pas une condition sine qua non du bail à ferme (c. 4.5).

Un congé est notamment contraire à la bonne foi si le motif invoqué (en l’espèce le besoin propre) est manifestement un prétexte. Il s’agit d’une question de fait à laquelle l’instance précédente a répondu par la négative (c. 5.1 et 5.2).

Il n’y a pas de congé contraire à la bonne foi en raison d’un prétendu rapport très étroit entre un contrat de bail à ferme et un contrat de bail à loyer, dès lors que, d’une part, l’existence d’un rapport contractuel unique a été niée sur la base de la volonté des parties et, d’autre part, que le besoin propre n’est pas un prétexte (c. 5.3).