La résiliation ordinaire d’un contrat de bail n’a pas besoin d’être fondée sur un motif particulier. Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci a été donné pour un mauvais motif ou sans motif digne de protection. L’auteur du congé doit toutefois collaborer à la recherche de la vérité et doit motiver le congé sur demande. Une motivation insuffisante ou erronée peut être un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à la résiliation (consid. 3.1.1).

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat lorsque le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence. Une telle résiliation suppose que le locataire continue à manquer à ses obligations malgré la mise en demeure écrite du bailleur. Le manquement doit présenter une certaine gravité objective, de sorte que l’on ne peut raisonnablement exiger du bailleur qu’il poursuive le contrat de bail (consid. 3.1.2).

Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible (consid. 3.1.3).