L’art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat, suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 5.1).

S’agissant de la condition (i), la violation du devoir de diligence doit atteindre une certaine gravité. Tel est le cas lorsque le locataire omet de conclure une assurance responsabilité civile ou refuse d’en transmettre une attestation au bailleur (consid. 5.1.1). Lorsque le locataire adopte un tel comportement, la condition (iv) est également remplie (consid. 5.1.4).

Concernant la condition (ii), l’avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il contienne une menace de résiliation (consid. 5.1.2).

Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO. Il faut toutefois des circonstances particulières pour qu’un congé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO soit annulé ; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l’art. 257f CO (consid. 6.3).