La conclusion de contrats de bail concernant des immeubles commerciaux ainsi que les litiges découlant de ces contrats sont compris dans le concept « activité commerciale » au sens de l’art. 6 al. 2 lit. a CPC (c. 3).

Pour les litiges devant le Tribunal de commerce, la procédure simplifiée ne trouve pas application selon la lettre claire de l’art. 243 al. 3 CPC (c. 4.4.3.1).

Les règles sur le type de procédure ont la priorité sur les règles concernant la compétence matérielle du tribunal de commerce (c. 4.4.3.3).

Dans les affaires du droit du bail, la procédure simplifiée s’applique, indépendamment de la valeur litigieuse, pour les litiges mentionnés à l’art. 243 al. 2 let. c CPC et à toutes les autres affaires dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30'000 francs (art. 243 al. 1 CPC) (c. 4.4.3.2).

Lorsque la valeur litigieuse dépasse 30'000 francs, la question de savoir si le concept « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let c CPC ne s’applique qu’à l’annulabilité (Anfechtbarkeit) du congé selon les art. 271 et 271a CO ou s’il comprend également l’inefficacité (Unwirksamkeit) ou la nullité (Nichtigkeit) d’un congé est controversée en doctrine (c. 5.2).

De façon identique à la pratique existant sous l’ancien art. 273 al. 4 CO, si le demandeur demande l’annulation du congé (ou la prolongation du bail), l’autorité de conciliation doit aussi examiner de façon liminaire la nullité ou l’inefficacité du congé dans le cadre de la procédure simplifiée. Si l’autorité de conciliation déclare le congé non valable, inefficace ou nul, le bailleur est autorisé à demander la constatation de la validité du congé dans la procédure de protection contre les congés (c. 5.3).

Demeure toujours ouverte la question de savoir si, lorsque le locataire ne conclut qu’à la nullité ou l’invalidité du congé, on a toujours affaire à un cas de « protection contre les congés » au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CO (c. 5.3).