Un contrat de bail de durée indéterminée peut en principe être résilié librement pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu. Le bailleur peut ainsi résilier le bail dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement, pour des motifs économiques ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 3.1).

Un congé est toutefois annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (consid. 3.2). Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur. La motivation du congé n’est pas une condition de sa validité ; toutefois, si elle fait défaut, elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (consid. 3.3). Déterminer quel est le motif du congé est une question de fait, qui lie en principe le Tribunal fédéral. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, que le Tribunal fédéral ne revoit toutefois qu’avec retenue, dans la mesure où elle relève du pouvoir d’appréciation du tribunal (consid. 3.4).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue (consid. 5.1). Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie (consid. 5.2).

Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse (consid. 5.3).