Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée. Le bailleur peut notamment mettre fin au contrat pour adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement, pour des motifs économiques, ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 4.1).

Un congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). C’est le cas lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.2).

Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur (consid. 4.3). L’absence de motivation du congé ou une motivation lacunaire peut constituer un indice d’un congé contraire à la bonne foi (consid. 5.3).

Déterminer quel est le motif du congé relève des constatations de fait. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue (consid. 4.4).