Le bailleur est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire), notamment pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 4.1).

Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel n’est généralement pas le cas du congé donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même le bien loué. En revanche, un congé ordinaire est en principe contraire aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière (ein krasses Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.2).

Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur, ce qui relève des constatations de fait. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue (consid. 4.3).

En cas de résiliation donnée pour effectuer des travaux de rénovation, d’assainissement ou de transformation, le bailleur doit disposer d’un projet suffisamment mûr et élaboré. Cette exigence ne s’applique pas dans le cas d’une résiliation pour besoin propre du bailleur ou de l’un de ses proches, même si des travaux sont envisagés – car, dans ce cas, ce ne sont pas les travaux eux-mêmes qui impliquent le départ du locataire, mais bien les besoins du bailleur ou de ses proches (consid. 4.4).

Les art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO permettent au locataire de demander la prolongation d’un bail commercial pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Le tribunal apprécie librement cette question selon les règles du droit et de l’équité. Une prolongation n’a de sens que si le report du congé permet d’espérer une atténuation des conséquences pénibles qu’entraînerait ce congé et laisse prévoir qu’un déménagement ultérieur présenterait moins d’inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait en revanche invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle (consid. 6.1).