La méthode du rendement net au sens de l’art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. L’idée est que le bailleur doit pouvoir fixer un loyer qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable sur le capital propre investi (consid. 4.1).

Pour ce calcul, les fonds propres effectivement (et non théoriquement) investis par le propriétaire sont rentés à un taux correspondant à 2% en sus du taux hypothécaire de référence pour autant que ce dernier atteigne un pourcentage inférieur ou égal à 2% (jurisprudence modifiée en 2020 pour tenir compte de la baisse continuelle du taux hypothécaire de référence), tandis que les fonds étrangers sont pris en compte (à titre de charges immobilières) au taux hypothécaire effectif. L’état locatif admissible pour l’immeuble est calculé en additionnant le rendement des fonds propres aux charges immobilières (consid. 4.1).

Dans le cadre de cette formule, le rendement des fonds propres correspond au montant desdits fonds propres, le cas échéant réévalué à 100% en fonction de l’évolution de l’ISPC, multiplié par le taux hypothécaire de référence (inférieur ou égal à 2%), plus 2% (consid. 4.1).

Quant aux charges immobilières, elles englobent (consid. 4.1) :

• Les intérêts hypothécaires (effectifs) sur les fonds empruntés ;
• Les frais d’exploitation (qui comprennent les impôts fonciers, les primes d’assurance liées à l’immeuble, les honoraires de gérance, le salaire du concierge, les frais d’eau et d’électricité des espaces communs) ;
• Les frais d’entretien (qui correspondent aux dépenses que le propriétaire/bailleur assume pour maintenir l’objet loué dans l’état correspondant à l’usage convenu, étant précisé que la moyenne des trois à cinq dernières années est prise en compte).