Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée ; aucun motif particulier n’est exigé (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1).

Savoir quel est le motif de la résiliation est une question de fait. Même s’il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci est contraire à la bonne foi, son auteur doit toutefois contribuer à la manifestation de la vérité, en motivant le congé sur demande (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, en produisant tous les documents nécessaires à l’appréciation du motif du congé. Si la motivation du congé fait défaut ou est erronée, il peut s’agir d’un indice qu’il n’existe pas d’intérêt digne de protection au congé. La mauvaise foi est présumée lorsque le motif de résiliation indiqué est un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi (consid. 3.1).

L’art. 272 CO permet au locataire de demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’octroi d’une prolongation a pour but de donner au locataire plus de temps pour la recherche d’un nouveau logement. Les circonstances pénibles permettant d’obtenir une prolongation du bail sont celles qui empêchent le locataire de trouver un objet de remplacement pendant le temps restant. Il doit s’agir de difficultés ou de désagréments qui peuvent être évités ou réduits par une prolongation du bail (consid. 4.1).

Lors de la détermination du type et de la durée de la prolongation, le tribunal dispose, dans les limites de la loi, d’un large pouvoir d’appréciation. Le Tribunal fédéral examine avec retenue de telles décisions (consid. 4.1).