En cas de changement de propriétaire de la chose louée, le nouveau propriétaire peut résilier le bail d’habitation ou de locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.

Si la notion du besoin urgent est la même aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO, elle ne suppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel ; il l’emporte alors sur l’intérêt du locataire. Quant à l’urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré, la décision à rendre à cet égard faisant appel au pouvoir d’appréciation du juge.

La relativité de la notion d’urgence a aussi pour corollaire que, même si le besoin du bailleur justifie la résiliation anticipée du bail, il n’exclut pas toute prolongation de celui-ci.

En cas de besoin urgent reconnu, les circonstances pèsent lourd en faveur du bailleur, s’agissant d’apprécier les intérêts en présence ; certes, la prolongation du bail demeure possible, mais ne sera accordée qu’exceptionnellement ou pour une durée limitée.