En vertu de l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport à ces fonds-ci et couvrir les charges immobilières (consid. 3.2).

L’ATF 147 III 14 décrit les différentes étapes du calcul pour déterminer le rendement net d’un appartement en PPE mis en location, à savoir : (1) établir les coûts d’investissement effectifs (ou prix de revient) sans égard à la date des investissements (étant précisé qu’un correctif est admis lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel dans certaines circonstances, par exemple dans le cadre d’une donation mixte) ; (2) déduire les fonds empruntés (ou étrangers) des coûts d’investissement effectifs, afin d’obtenir les montants des fonds propres investis ; (3) réévaluer la totalité des fonds propres pour tenir compte du renchérissement ; (4) appliquer aux fonds propres réévalués le taux de rendement admissible (fixé à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2 %) ; (5) ajouter les charges immobilières au rendement admissible des fonds propres ; (6) comparer le loyer admissible au loyer actuel de l’appartement en question (consid. 3.2).

La donation mixte est un contrat comportant une attribution gratuite (la donation) et un acte onéreux (la vente). Les parties doivent vouloir faire une libéralité en ce sens qu’elles fixent sciemment le prix en dessous de la valeur du marché afin que l’acheteur bénéficie gratuitement de la différence. Sur le plan objectif, il doit y avoir une disproportion entre prestation et contre-prestation ; sur le plan subjectif, le vendeur doit avoir la volonté de faire une libéralité (animus donandi), que l’acheteur doit avoir la volonté d’accepter (consid. 4).

La réelle intention d’une partie, soit ce qu’elle savait et voulait, relève du fait intime, à rechercher le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices (comme la teneur de la déclaration de volonté de la partie, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir sa volonté réelle) (consid. 4.3.1).

L’art. 269a let. e CO dispose qu’un loyer qui compense le renchérissement pour le capital exposé aux risques n’est en règle générale pas abusif. La compensation du renchérissement intervient indirectement dans la fixation du loyer selon la méthode absolue, puisqu’il est admis que les fonds propres doivent être réévalués. L’idée est de compenser la perte du pouvoir d’achat du bailleur, d’où l’adaptation des fonds propres à l’augmentation du coût de la vie selon l’ISPC (cf. ATF 147 III 14, consid. 8.3). En cas de déflation durable, il y a toutefois un gain du pouvoir d’achat, de sorte qu’il apparaît conforme au droit fédéral de réévaluer les fonds propres investis également en fonction de l’évolution à la baisse de l’ISPC (consid. 5.1).