Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention. La question de savoir s’il y a accord au sens des dispositions précitées est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (consid. 3.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière (krassen Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.1).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le projet apparaît comme non conforme à la réalité ou objectivement impossible, notamment parce qu’il est manifestement incompatible avec les dispositions du droit public, de sorte que le bailleur n’obtiendra certainement pas les autorisations nécessaires (consid. 4.1).