Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend notamment le droit pour l’intéressé d’avoir accès au dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Ce droit n’est pas violé lorsque l’autorité renonce à procéder à des mesures d’instruction car les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (consid. 2.1).

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 4.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 4.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 4.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 6).