L’art. 260a al. 3 CO, qui permet au locataire d’exiger une indemnité du bail lorsqu’il a entrepris des travaux dans la chose louée qui présentent une plus-value considérable, est dispositif. Pour déterminer si les parties y ont dérogé, le contrat doit être interprété (consid. 3.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) oblige l’autorité à motiver sa décision ; elle doit mentionner les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Ce droit est violé lorsqu’elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 3.2.1).

Le contenu du contrat se détermine en premier lieu en recherchant la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), sur la base d’indices. La conclusion du tribunal a cet égard est une constatation de fait, qui lie le Tribunal fédéral, à moins d’une inexactitude manifeste. Si la volonté réelle et commune des parties ne peut pas être déterminée, ou si une des parties n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre au moment de la conclusion du contrat, le tribunal doit procéder à une interprétation normative (ou objective ; interprétation selon le principe de la confiance) des volontés. Pour ce faire, il doit rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre (consid. 3.3.1).

La chose louée présente un défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. La notion de défaut est relative et dépend des circonstances (consid. 4.1).

On distingue le défaut de moyenne importance (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO) du défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO). Le premier restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement, tandis que le deuxième exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail. Ces deux types de défauts ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b). La réduction du loyer est en principe calculée selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (consid. 4.1).