Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., 8 CC et 152 CPC) confère au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve adéquats qu’il propose régulièrement et en temps utile à l’appui de faits pertinents pour le sort du litige. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies. Un droit à la preuve par expertise (art. 168 al. 1 let. d et art. 183 ss CPC) peut résulter expressément du droit fédéral (par exemple l’art. 450e al. 3 CC), mais il peut aussi exister lorsque l’expertise apparaît comme le seul moyen de preuve adéquat, en particulier lorsque le juge n’est pas à même de résoudre, sur la base de ses propres connaissances, la question qui lui est soumise (consid. 4.1).

Un contrat est illicite au sens de l’art. 20 al. 1 CO lorsque son objet, sa conclusion avec le contenu convenu ou le but qu’il poursuit indirectement est contraire au droit objectif, qu’il s’agisse de normes de droit privé ou de droit public, fédéral ou cantonal. Pour qu’il y ait nullité de l’accord, cette conséquence doit être expressément prévue par la loi concernée ou découler du sens et du but de la norme transgressée (consid. 6.1). En matière de bail à loyer, l’usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination (consid. 6.2).

Il y a défaut de la chose louée (art. 258 ss CO) lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. Le défaut peut être de moyenne importance ou grave, ce qui est le cas lorsqu’une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (consid. 7.1).

La réduction de loyer à laquelle peut prétendre le locataire est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (consid. 7.1).