Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont celui du rendement net (art. 269 CO ; fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (art. 269a let. a CO ; c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l’un de l’autre (consid. 4.1). Le critère du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier. Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l’emporte sur le critère du rendement net. Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à 30 ans au moins, au moment où débute le bail (consid. 4.2).

Le droit à la preuve – qui découle notamment du droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. –, octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le tribunal, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (consid. 6.1).

Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d’apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir (consid. 6.2). Les principes jurisprudentiels suivants s’appliquent :

• Il convient d’abord de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement (net ou brut). Si tel est le cas, le caractère abusif du loyer est examiné sur cette base (consid. 6.2.1) ;

• Si aucun document n’est remis au tribunal, ou que les documents sont insuffisants, il faut distinguer selon que l’on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l’appréciation des preuves et le tribunal tiendra exclusivement compte des statistiques (consid. 6.2.2). En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer deux situations : (i) s’il n’y aucun autre élément de preuve, le tribunal peut s’en tenir aux allégations du locataire ; (ii) s’il existe des statistiques cantonales ou communales, le tribunal doit en tenir compte, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF (consid. 6.2.3).