Il y a défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (consid. 5.1).

Les défauts de moyenne importance et les défauts graves permettent au locataire d’exiger une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO), qui est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Le défaut de moyenne importance restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement, tandis que le défaut grave exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail (ce qui est le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire ou du défaut qui ne permet pas d’exercer une activité commerciale dans les locaux loués, ou uniquement de manière restreinte) (consid. 5.1).

Selon l’art. 271 al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (congé-représailles). Le congé-représailles est d’autant plus vraisemblable qu’il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention. Le locataire doit prouver qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d’apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Déterminer quel est le motif du congé et si celui-ci est réel est une question de fait, tandis que savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, revue librement par le Tribunal fédéral (consid. 7.1).