Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il s’agit d’un cas d’application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose (i) un défaut de la chose louée, (ii) un préjudice, (iii) un lien de causalité entre les deux ainsi que (iv) une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d’établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu’il n’a commis aucune faute. Le dommage correspond à une diminution involontaire de la fortune nette, qui correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait eu si l’événement dommageable ne s’était pas produit. Il peut s’agir d’une diminution de l’actif, d’une augmentation du passif, d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif (consid. 4.1).

S’agissant de la condition (ii) (préjudice ou dommage), le locataire doit en prouver l’existence, mais aussi le montant (art. 42 al. 1 CO). Si le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Il s’agit d’une preuve facilitée, qui peut notamment s’appliquer pour déterminer le gain manqué. Le demandeur reste tenu, si cela est possible et raisonnablement exigible, d’indiquer au tribunal les éléments de fait qui constituent des indices de l’existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation. A défaut, l’une des conditions dont dépend l’application de l’art. 42 al. 2 CO n’est pas réalisée (consid 5.1).

Concernant la condition (iii) (lien de causalité), il y a causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit. Il s’agit d’une question de fait (consid. 6.1).

La question de la réparation d’un dommage subi par le locataire en raison du défaut de la chose louée (art. 259e CO) est distincte de celle concernant la réduction de loyer liée à une limitation dans l’usage de la chose louée (art. 259d CO), laquelle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. L’éventuel montant alloué à titre de réduction du loyer ne doit donc pas être pris en considération pour réduire le dommage (consid. 9.2).