L’art. 266g CO permet la résiliation extraordinaire du contrat de bail lorsque, pour justes motifs, son exécution devient intolérable pour une partie. Les circonstances doivent rendre la continuation du bail insupportable, tant sur le plan objectif que subjectif. Ce contexte ne doit avoir été ni connu ni prévisible au moment de la conclusion du bail. Il ne doit pas non plus être imputable à la faute de la partie qui résilie. Il n’y a pas de justes motifs si le cocontractant s’accommode de faits objectivement graves. En outre, la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif. Les circonstances du cas d’espèce sont déterminantes. Pour déterminer s’il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC) (consid. 5.1).

Un congé inefficace est dépourvu d’effets (consid. 5.2).