Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance contractuelle et dans le délai de congé prévu (consid. 4.1).

Le bailleur peut notamment résilier pour adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, pour effectuer des travaux, pour des motifs économiques ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 4.2).

La seule limite à la liberté de résilier découle des règles de la bonne foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas lorsque le congé ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière (ein krasses Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.3).

Pour déterminer si le congé est contraire à la bonne foi, il est nécessaire d’identifier le motif invoqué par le bailleur. Il faut se placer au moment où le congé a été notifié. Des faits survenus ultérieurement ne sont pas susceptibles d’influer a posteriori sur cette qualification ; tout au plus peuvent-ils, selon les cas, fournir un éclairage sur les intentions du bailleur au moment de la résiliation (consid. 4.4).

Déterminer quel est le motif du congé relève des constatations de fait. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec retenue (consid. 4.5).