L’art. 266g al. 1 CO permet de résilier le contrat de bail pour justes motifs. Les « justes motifs » sont des circonstances exceptionnellement graves qui rendent l’exécution du contrat – tant subjectivement qu’objectivement – intolérable. Ces circonstances ne doivent avoir été ni connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat, et ne pas être imputables à une faute de la partie qui résilie le contrat. La question de savoir s’il existe un juste motif doit être tranchée selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC). Pour ce faire, le tribunal doit mettre en balance les motifs invoqués pour la résiliation anticipée du contrat avec le principe de la force obligatoire des contrats, la sécurité du droit ainsi que les intérêts de l’autre partie au maintien du contrat. Le Tribunal fédéral ne revoit une décision relevant du pouvoir d’appréciation qu’avec retenue (consid. 3.1.1).

Le contenu d’un contrat se détermine en premier lieu en déterminant la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, les déclarations des parties doivent être interprétées selon le principe de la confiance (interprétation objective). Pour ce faire, il convient de déterminer comment les manifestations de volonté pouvaient et devaient être comprises selon leur formulation, leur relations et l’ensemble des circonstances. Le moment déterminant est celui de la conclusion du contrat. Le comportement ultérieur des parties n’a pas d’importance ; il peut tout au plus, dans le cadre de l’appréciation des preuves, permettre de déterminer la volonté réelle des parties (consid. 3.1.2).