L’art. 257f al. 3 permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour lui ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins. Une telle résiliation suppose un manquement répété ou persistant qui présente une certaine gravité objective. Pour déterminer si cette condition est remplie, le tribunal doit user de son pouvoir d’appréciation (art. 4 CC). Le Tribunal fédéral n’examine qu’avec retenue cette décision (consid. 3.1.1).

Les parties ont le droit de faire administrer des preuves concernant des faits pertinents, pour autant qu’elles en aient fait la demande en respectant le délai et la forme applicable (art. 29 al. 2 Cst., 8 CC, 152 CPC). Ces dispositions ne prescrivent toutefois pas au tribunal les moyens par lesquels il doit établir les faits, et elles n’excluent pas l’appréciation anticipée des preuves. Lorsqu’un tribunal renonce à administrer des preuves parce qu’il a forgé sa conviction sur la base de preuves déjà administrées, et qu’il peut supposer, par une appréciation anticipée des preuves, que sa conviction ne serait pas modifiée par l’administration d’autres preuves, le droit à l’administration des preuves n’est pas violé. Le juge du fond reste également libre de renoncer à l’administration de preuves parce qu’il estime a priori qu’elles ne sont pas de nature à prouver les faits allégués. Le Tribunal fédéral n’examine l’appréciation anticipée des preuves que sous l’angle de l’arbitraire (consid. 3.1.2).