Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 2.1).

Dans la mesure où la validité de la résiliation du contrat de bail doit être appréciée à titre préliminaire dans le cadre de la procédure d’expulsion par la voie du cas clair, celle-ci ne doit être accordée que s’il n’existe pas de doutes quant à l’exhaustivité de l’exposé des faits et que la résiliation apparaît clairement justifiée sur cette base (consid. 2.2).

En l’état, l’instance inférieure a reconnu que les conditions de la résiliation pour demeure du locataire, prévues à l’art. 257d CO, étaient réunies. Le Tribunal doit dès lors examiner si c’est à juste titre que l’instance précédente a refusé d’accorder la protection par la voie du cas clair, au motif que l'objection de la partie intimée – selon laquelle la résiliation était contraire à la bonne foi – ne pouvait être considérée d'emblée comme manifestement infondée (consid. 4.1).

Il ressort de l’état de fait que les parties au contrat de bail ont convenu, lors de la conclusion de celui-ci en décembre 2015, que le loyer serait acquitté en le compensant par des créances d’honoraires pour des prestations d’architecture fournies par le locataire au bailleur. Cette situation a prévalu au moins jusqu’à la fin du mois de septembre 2019, date depuis laquelle le bailleur exige désormais un paiement effectif rétroactif. Il ressort cependant de la décision de l’instance inférieure que ce n’est que près de cinq ans plus tard, soit par lettre recommandée du 12 juillet 2024, que le bailleur a informé la locataire de son intention d’obtenir un paiement effectif du loyer et l’a informé qu’il considérait que celui-ci était dû depuis le mois d’octobre 2019, entraînant un arriéré de loyer conséquent, ayant conduit à la résiliation du contrat en raison de la demeure du locataire (consid. 4.4.3 et 4.4.4).

La question de savoir si la résiliation en raison de la demeure du locataire, valable sur le principe, doit être qualifiée d’abus de bonne foi au sens de l’art. 271 CO, au regard des circonstances exceptionnelles du cas d’espèce, nécessite un examen appréciatif de l’ensemble des circonstances. Dans une telle situation, la situation juridique n’est généralement pas claire (consid. 4.4.5).