En tant qu’exercice d’un droit formateur, la résiliation du bail revêt un caractère univoque, inconditionnel et irrévocable : après sa réception, elle ne peut donc pas être révoquée, y compris lorsqu’un changement de propriétaire est intervenu par la suite. Les parties peuvent cependant convenir d’un nouveau bail.

Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d’un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d’exiger la restitution de la chose louée et qu’il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. La conclusion tacite d’un bail ne doit être admise qu’avec prudence.

En l’occurrence, les locataires qui persistaient à ne rien payer pour l’occupation des locaux pendant une procédure en contestation du congé fondé sur un défaut de paiement ne pouvaient pas, de bonne foi, s’attendre à ce que la nouvelle bailleresse veuille maintenir une relation contractuelle avec eux.