La validité d’un congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté.

La résiliation est annulable lorsqu’elle intervient dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire ou de conciliation relative au bail, si le bailleur a alors conclu une transaction. Cependant, le congé signifié durant cette période de protection de trois ans est valable s’il est motivé par le besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés d’utiliser eux-mêmes les locaux loués. Ce besoin doit être sérieux, concret et actuel. L’urgence doit être évaluée non seulement dans le temps mais encore en fonction de son degré. Le juge apprécie librement, au regard des principes du droit et de l’équité, si le congé répond au besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.

De la même manière, le juge apprécie également librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, cas échéant, pour quelle durée.

Enfin et contrairement à ce qui avait été retenu par l’instance cantonale de recours, le Tribunal fédéral relève que les allégations et moyens de preuve nouveaux ne sont en principe pas recevables en appel, sauf si, bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces allégations et moyens de preuve ne pouvaient pas être introduits en première instance. Cette règle signifie que le procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges de première instance.