Aux termes de l’art. 264 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, le locataire reste tenu au paiement du loyer jusqu’à l’expiration du contrat de bail (consid. 5.1).

Il incombe au locataire sortant de trouver un locataire de remplacement. Le bailleur doit toutefois prendre les mesures raisonnables, au regard des circonstances, afin de limiter le dommage subi du fait de la résiliation anticipée du contrat par le locataire. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut lui demander d’agir et, si cette demande n’a aucun effet ou semble inutile dès le départ, il peut chercher lui-même un nouveau locataire (consid. 5.4.1).

Le bailleur ne doit participer à la recherche que si son inaction peut lui être reprochée comme une violation des règles de la bonne foi (consid. 5.4.3).

L’obligation du bailleur de rechercher activement un locataire de remplacement s’apprécie en fonction des circonstances. Si le grief d’inaction soulevé à l’égard du bailleur s’avère justifié, le tribunal doit réduire le montant dû par le locataire en faisant usage du son pouvoir d’appréciation (consid. 5.4.4).