Selon l’art. 261a CO, les dispositions sur la cession de la chose sont applicables par analogie lorsque le bailleur accorde un droit réel limité à un tiers et que cela revient à un changement de propriétaire. Lorsque le bailleur ne fait que transférer la nue-propriété sur un objet loué à un tiers, tout en conservant l’usufruit, le rapport de bail ne passe pas au nouveau propriétaire (c. 2.1).

En vertu de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC, la procédure simplifiée est applicable à une demande fondée sur l’art. 269d al. 2 lit. b CO en constatation de la nullité d’une augmentation de loyer. L’art. 247 al. 2 lit. a CPC prévoit que le tribunal établit les faits d’office dans les affaires visées à l’art. 243 al. 2 CPC. Cela correspond à la maxime inquisitoire sociale. Selon cette maxime, le tribunal n’est pas lié aux offres de preuve des parties et à leurs allégués. Si le tribunal a des raisons d’admettre que les offres de preuve d’une partie sont incomplètes, le tribunal doit requérir lui-même les preuves pertinentes dont il connaît l’existence en vertu des allégués des parties et du dossier (c. 2.3).

En l’espèce, vu que les nouveaux propriétaires n’étaient pas représentés professionnellement en première instance et qu’ils avaient allégué que l’ancien propriétaire était demeuré usufruitier sans le prouver, le tribunal aurait dû exiger un extrait complet du registre foncier afin de déterminer si les nouveaux nus-propriétaires étaient passivement légitimés (c. 2.2 et 2.4).