Un contrat dont l’exécution dépend de la survenance d’un fait incertain est considéré comme conditionnel (art. 151 al. 1 CO). Tant que la condition n’est pas réalisée, le débiteur conditionnel ne peut rien faire qui soit de nature à empêcher l’exécution régulière de son obligation. La condition est réputée accomplie quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles de la bonne foi (art. 156 CO ; consid. 3.1.2).

Si l’exécution de l’obligation ne peut être réalisée du tout ou ne peut l’être correctement, le débiteur est tenu de réparer le dommage qui en résulte, à moins qu’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable (art. 97 al. 1 CO ; consid. 3.1.3 – 3.1.4).

Dans le cas d’espèce, les baux ont été conclus à la condition que le propriétaire trouve un investisseur pour reprendre les contrats au plus tard d’ici la fin du mois de décembre 2022 (consid. 3.3.1).

L’autorité cantonale, dont l’appréciation a été confirmée par le Tribunal fédéral, a considéré que la contestation infondée des baux par les locataires le 12 décembre 2022, invoquant un vice du consentement (art. 24 ss CO) était à l’origine de la non-réalisation de la condition contractuelle (retard dans la conclusion d’un accord entre le propriétaire et l’investisseur tiers). Ce faisant, ils ont empêché de mauvaise foi la réalisation de la condition, de sorte qu’elle est réputée accomplie (consid. 3.3.3), justifiant l’imputation de dommages-intérêts (consid. 3.4).