Lorsque, dans la formule officielle, le bailleur s’est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse du loyer par rapport à celui de l’ancien locataire, il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial.

Le loyer initial est toutefois présumé abusif (présomption de fait) lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent (augmentation de beaucoup plus de 10 %, qui ne s’explique pas par rapport à l’évolution de l’IPC ou du taux hypothécaire de référence). Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s’il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité. Le juge doit apprécier les indices présentés par le bailleur en tenant compte de son expérience générale de la vie et de sa connaissance du marché local. Si le juge parvient à la conclusion que le bailleur a suscité un doute fondé, la présomption est levée et il appartient au locataire de prouver le caractère abusif du loyer initial. Si, en revanche, le bailleur ne parvient pas à susciter un doute fondé, la présomption d’abus s’applique en faveur du locataire. Dans ce cas, le bailleur a la possibilité de prouver que le loyer initial est conforme aux usages locaux et régionaux (consid. 3.1.2).

Le bailleur, qui n’a pas la charge de la preuve, doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir, au risque d’amener le juge à retenir les explications du locataire (consid. 3.1.3).