Aux termes de l’art. 264 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, le locataire reste tenu au paiement du loyer jusqu’à l’expiration du contrat de bail (consid. 5.2.1).

Il appartient au locataire qui résilie le bail de manière anticipée de proposer un locataire de remplacement solvable, objectivement raisonnable et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur doit toutefois prendre les mesures raisonnables, au regard des circonstances, afin de limiter le dommage subi du fait de la résiliation anticipée du contrat par le locataire. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut lui demander d’agir et, si cette demande n’a aucun effet ou semble inutile dès le départ, il peut chercher lui-même un nouveau locataire. En règle générale, on ne peut reprocher au bailleur une inaction intentionnelle qu’après l’expiration d’un délai d’attente raisonnable (consid. 5.2.2 – 5.2.4).

En l’état, le grief du locataire recourant, selon lequel le bailleur aurait violé son obligation de limiter son dommage en ne se présentant pas lors de la restitution – anticipée – des locaux et n’entreprenant pas les démarches nécessaires pour trouver un locataire de remplacement, est rejeté. Il est notamment établi que le bailleur s’est effectivement mobilisé pour trouver un repreneur, au contraire du recourant.

À teneur de l’art. 119 CO, l’obligation est réputée éteinte lorsqu’il est devenu impossible de l’exécuter en raison de circonstances non imputables au débiteur. Si la loi ne fixe pas de délai pour invoquer une telle impossibilité, celle-ci doit toutefois être notifiée en temps utile à la partie adverse, ne serait-ce que pour lui permettre de limiter le préjudice. In casu, rien ne démontre qu’il était devenu impossible pour le locataire d’utiliser le bien, malgré les défauts a priori signalés au bailleur. Il ne peut ainsi se prévaloir de ce grief pour justifier le non-paiement du loyer jusqu'à l'expiration du contrat de bail (consid. 6).