Le bailleur est en droit de résilier le contrat dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien selon ce qu’il juge le plus conforme à ses intérêts, en visant notamment un rendement plus élevé. Le bailleur peut ainsi légitimement vouloir démolir les locaux loués, ce qui suppose leur restitution par le locataire, en vue d’en reconstruire d’autres dont la valeur sera plus importante. Le congé est cependant abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou apparaît objectivement impossible, notamment parce qu’il est de toute évidence incompatible avec les règles du droit administratif applicable et que le bailleur n’obtiendra donc pas les autorisations nécessaires ; la preuve de l’impossibilité objective incombe alors au locataire (c. 3.1).

Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail. Cette disposition vise à permettre au locataire d’exercer librement ses droits (notamment de réclamer la suppression de défauts de la chose louée). Il incombe au locataire de prouver qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation (c. 3.1).

La validité d’un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté (c. 3.2).