Le Tribunal fédéral commence par un rappel de sa jurisprudence et notamment l’arrêt de principe rendu en 2008 (c. 4.1).

Ainsi, une résiliation d’un bail en vue de vastes travaux d’assainissement de l’objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Il en va ainsi même si le locataire se dit prêt à rester dans l’appartement durant les travaux et à s’accommoder des inconvénients qui en résultent, car sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux (c. 4.1).

La résiliation est critiquable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, par exemple en cas de réfection des peintures ou lors de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de façade ou un agrandissement de balcon (c. 4.1).

Le congé en vue de travaux de transformation ou de rénovation est également abusif lorsque le projet du bailleur ne présente pas de réalité tangible ou qu'il apparaît objectivement impossible. La preuve de l'impossibilité objective incombe au locataire. La validité du congé ne suppose pas que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations nécessaires, ni même qu'il ait déposé les documents dont elles dépendent (c. 4.1).

Cela étant, notre Haute Cour retient que la validité du congé suppose qu’au moment de la résiliation du bail, le bailleur dispose d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux (c. 4.2.2).

Le locataire doit pouvoir être renseigné sur l’importance des travaux envisagés et se faire une idée sur la réalité des intentions du bailleur et sur la gêne que sa présence entraînerait pour l’exécution des travaux afin de décider en toute connaissance de cause, dans les 30 jours suivant la réception de la résiliation, s’il entend contester le congé (c. 4.2.2).