Le congé est annulable s’il a été donné parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (c. 2.1).

Est aussi annulable le congé qui contrevient aux règles de la bonne foi, à savoir lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et se révèle donc purement chicanier. Cela étant, les parties au contrat de bail sont libres de résilier le contrat pour le prochain terme légal ; un motif particulier n’est pas exigé (c. 2.1).

Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité, s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée ; il procède à cet effet à une pesée des intérêts en présence, en prenant en compte toutes les circonstances pertinentes, telles que la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur comportement, la situation sur le marché locatif, les efforts entrepris par le locataire pour trouver une solution de remplacement. De son côté, le Tribunal fédéral ne revoit dès lors qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (c. 3.1).

L’omission du bailleur de notifier le loyer initial avec la formule officielle dont l’usage est déclaré obligatoire ne remet pas en cause la validité du contrat de bail, mais entraîne la nullité de la clause fixant le loyer. Cette nullité partielle intervient de plein droit et se constate d’office. Le locataire peut l’invoquer en tout temps, sous réserve de l’abus de droit. Les facteurs à prendre en compte pour permettre au juge de compléter le contrat sont notamment la limite du rendement excessif, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire (c. 4.1).

La procédure de première instance était en l’occurrence soumise à la procédure simplifiée, dans laquelle le juge établit les faits d’office. Cette maxime inquisitoriale sociale n’oblige pas le juge à instruire d’office le litige lorsqu’un plaideur renonce à expliquer sa position ; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de collaborer à l’instruction et de fournir des preuves (c. 4.2).