Un contrat de bail qui contient une clause de reconduction tacite est un contrat de bail de durée indéterminée. Chaque partie est en principe libre de résilier un tel contrat pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu. Le bailleur peut notamment résilier pour utiliser les locaux lui-même (consid. 3.1).

Lorsque le bail porte sur une habitation, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). En principe, tel n’est pas le cas d’un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l’habitation. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin ne rend pas le congé contraire à la bonne foi ; la pesée des intérêts n’intervient qu’au stade de l’examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s’il y a lieu, en application de l’art. 272 CO (consid. 3.2.1).

En revanche, un congé ordinaire est en général contraire aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.2.1).

Pour déterminer si un congé ordinaire contrevient aux règles de la bonne foi, il convient d’abord de déterminer le motif de congé invoqué. Cet élément relève de la constatation des faits, qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). La question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est par contre une question de droit. Elle relève néanmoins du pouvoir d’appréciation du juge, de sorte que le Tribunal fédéral ne la revoit qu’avec retenue (consid. 3.3).