Selon l’art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Il s’agit de la forme écrite simple : la lettre de résiliation doit être signée à la main par le locataire ou son représentant (art. 14 al. 1 CO) (consid. 5.1.1). La résiliation est une déclaration de volonté soumise à réception. Elle ne déploie ses effets que lorsqu’elle est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire, de sorte que celui-ci peut en prendre connaissance dans le cadre d’une activité commerciale normale (théorie de la réception absolue) (consid. 5.1.2).

L’envoi d’une résiliation par fax n’est pas conforme à l’exigence de forme susmentionnée : le destinataire d’un fax ne reçoit qu’une copie du document original, de sorte que la condition de la signature manuscrite fait défaut (consid. 5.4.5). Dans la mesure où une telle résiliation n’est pas formellement valable, elle ne permet pas de déclencher le délai de résiliation (celui-ci commence uniquement à courir lorsque le destinataire reçoit le courrier de résiliation original et signé, comme en l’espèce) (consid. 5.4.6).

Savoir s’il y a abus de droit (prohibé par l’art. 2 CC) s’examine au regard des circonstances du cas d’espèce. L’abus de droit n’est admis que restrictivement et peut être retenu si l’exercice d’un droit ne repose sur aucun intérêt digne de protection ou conduirait à une disproportion flagrante d’intérêts légitimes, si une institution juridique est utilisée contrairement à son but pour réaliser des intérêts qui ne relèvent pas de son domaine de protection ou en cas de comportement contradictoire (consid. 5.2.2).