En cas de contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 CO), le contrôle de l’admissibilité du loyer ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l’un de l’autre (consid. 3.1).

Le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, au sens de l’art. 269a let. a CO, est fondé sur les loyers du marché. D’une part, ces loyers peuvent être déterminés en se basant sur des logements de comparaison (art. 11 al. 1 OBLF), qui doivent être au moins cinq et présenter, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux. D’autre part, le tribunal peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF) (consid. 3.1.2.1).

Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier ; toutefois, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier l’emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (consid. 3.2). Un immeuble est ancien si sa construction ou sa dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition ; il doit être échu au moment où débute le bail (consid. 3.2).

Deux raisons expliquent l’application de la méthode des loyers usuels dans la localité ou le quartier lorsque l’immeuble est ancien : premièrement, les pièces comptables font fréquemment défaut, de sorte que le rendement net ne peut pas être calculé ; secondement, le montant de l’investissement n’est plus en phase avec la réalité économique (consid. 5.1).

Le Tribunal fédéral a eu l’occasion d’examiner à quel moment un immeuble est acquis – point de départ pour déterminer si un immeuble doit être qualifié d’« ancien » – dans plusieurs hypothèses, notamment en cas de succession légale, de partage successoral, de liquidation d’un régime matrimonial, de transfert d’immeuble dans le contexte d’une fusion par absorption, de fusion de deux institutions de prévoyance ou encore de vente d’actions d’une société immobilière (consid. 6.1).