Lorsque la formule officielle pour la conclusion de nouveaux baux est obligatoire et n’a pas été employée par le bailleur (ou qu’elle a été employée mais que le loyer précédent n’est pas indiqué ou que la hausse de loyer n’est pas motivée), le loyer fixé est nul (consid. 4.1).

Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il peut se prévaloir de ce vice de forme tant que dure le bail, l’abus de droit étant réservé (consid. 4.2).

L’action en répétition de l’indu de l’art. 67 CO se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit. En cas d’absence de la formule officielle, la connaissance effective du droit (et donc le début du délai de prescription) correspond au moment où le locataire sait que l’absence de cette formule (respectivement de l’indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 4.3).

L’ignorance du locataire est présumée. Le juge doit toutefois vérifier si le locataire doit bénéficier de la présomption d’ignorance compte tenu de l’ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (consid. 4.3).

L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste, notamment en cas d’attitude contradictoire d’une partie. Agit en particulier de façon contradictoire le locataire qui s’est rendu compte du vice de forme et s’est abstenu de protester dans le dessein d’en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (consid. 4.4).